원희룡 제주특별자치도 도지사는 “현장조사 없는 공시가격 산정, 국토부가 공식적으로 인정했다”며, “이런 부실조사로 공시가격 만들면서  표준주택 조사· 산정 수수료 118억원을 국민세금으로 받는다는 것이 말이 되느냐, 지자체로 조사· 산정 권한 이양하라”고 촉구했다.
◆현장조사 안한 것, 국토부 공식 인정

「표준주택 공시가격 보도설명자료」에서 국토교통부는 해명하기를,  “제주도에서 지적하고 있는 ‘19년도 표준주택 선정과 관련하여서도 제주시 및 서귀포시에서 작성･관리하는 공부(건축물대장 및 지방세 과세대장)에 기초하여 이루어졌다...’고 하였는데 이는 현장조사없이 오로지 서류에 의존하여 ‘탁상에서 산정’하였다는 것을 인정한 것”이다.

국토교통부가 만들고, 한국부동산원이 업무수행시 사용하는 「2019년 표준주택 조사· 산정 업무요령」에는 ‘현장조사를 철저하게’해야 공시가격 적정성이 확보된다고 되어 있다.  국토부가 만든 업무요령에 있는‘현장조사 철저’를 국토부 스스로 “현장조사 안했다”고 인정하는 것은 공시가격 제도가 생긴 1989년 이래 최초의 일이다.

제주도가 ‘현장조사 부실문제’를 지적했는데, “지자체의 자료가 문제”라고  답변하는 것은 ‘자신들이 만든 업무요령을 위배한 것’을 감추기 위한 ‘책임 전가’이다.
◆ 국토부가 만든 조사산정 업무 요령, 구토부가 스스로 부정

국토부가 만든  표준주택가격 조사· 산정 업무요령에 의하면 “현장조사 불성실자에 대해서는 행정처분”을 하게 되어 있다.  이는 표준주택가격 조사· 산정 책임이 한국부동산원에 있는 바, 지자체가 아니라 한국부동산원이 “현장조사 불성실의 책임”이 있는 것을 의미한다.
공부자료에만 의존할거면  “현장조사의 중요성 강조”는  왜  있는 것인지 알 수 없으며, 지키지도 않을 「표준주택 조사· 산정 업무요령」을 만들어 ‘표준주택가격 위탁관리비’로 매년 8억원을 낭비하고 있다는 것을 국토부 스스로 인정하는 것이다.

또한 현장조사 없는 공시가격 산정에 매년 수수료 118억원이 한국부동산원에 지출되고 있는 바, 이 예산을 표준주택 공시가격 조사· 산정 권한과 더불어 전국 지자체에 이양해야 한다. 전국 지자체는 성실한 현장조사와 투명한 산정근거 공개로 지역의 납세자에게 봉사할 준비가 되어 있다.

<표 1>표준주택 공시가격 관련 예산현황

출처 : 국토교통부, 2020년도 부동산가격 공시에 관한 연차보고서, p. 122

◆국토부는 폐가 교체 사유를 ‘용도변경’으로 기재, 폐가인줄 몰라

국토부의 해명자료는 명백한 거짓말이다. 국토부는 “폐가임이 확인된 이후 표준주택에서 제외되었다”라고 하였으나 제주공시가격 검증센터의 조사에 의하면 “폐가(A)를 표준주택에서 제외한 후 그 옆의 폐가(B)를 다시 표준주택으로 선정하였다”.

국토부는 신규로 선정된 표준주택(B)가 ‘폐가’라는 사실을 아직까지도 인지하지 못하고 있다. 지난 1월 국토교통부와 한국부동산원이 제주특별자치도에 제출한 「표준주택 선정, 제외 내역서」를 보면, 표준주택 A는 “폐가”여서 교체된 것이 아니라 ‘용도변경’이라서 교체했다고 되어 있다.  즉 A가 폐가라는 것을 2021년 1월까지도 인지하지 못하고 있다는 것이다.

또한  B를 표준주택으로 신규선정한 이유는 “표준주택 A가 용도변경되어 대체선정한 것”이라고 기재하였다. 즉 B가 폐가임을 인지하지 못한 상태에서 대체선정하였다는 것이다.

국토부의 해명대로 “폐가임을 확인하고 제외”한 것이 아니라 현장에 가보지 않은 상태에서 근처 주택을 아무렇게나 선정한 것이다. 국토부는 어제 제주도가 발표한 보도자료를 보고서야 A와 B가 “폐가”라는 것을 제주도의 검증 덕분에 알게 된 것이다.
◆폐가 B가 2021년 표준주책으로 선정된 것, 국토부는 몰라(표준주택 삭제 사유별 내역)
만약 국토부가 B가 폐가임을 알면서 “표준주택 선정 사유”를 “건물용도변경”이라고 허위로 기재하여 제주특별자치도와의 협의에 임했다면, 이는 제주특별자치도에 대한 “업무방해”라고 할 것이다.

◆표준주택, 공동주택 공시가격 모두 한국부동산원이 셀프 검증, 감시기능 없어
표준주택 선정은 지자체가 관여할 수 없는 국토교통부 고유의 권한이며, 지자체는 국토교통부가 선정했다는 “표준주택 신규선정 리스트”를 제공받을 뿐 해당 표준주택 선정이 잘 된 건지 검증할 법적 권한이 없다.

지금까지 모든 지자체는 표준주택 선정의 적절성을 검증해본 적이 없다. 제주특별자치도가 전국 최초로 일부 표준주택의 선정 부적절성을 검증해본 것이다. 10%를 검증했는데도 이정도면 이제 전체 표준주택 모두를 검증해보지 않고서는 안심할 수 없는 실정이다.

지금까지는 표준주택의 선정에 대한 검증도, 표준주택 공시가격 산정이 적정성도 모두 산정주체인 한국부동산원이 “셀프검증”해왔다. 선수가 심판을 하는, 즉 자기들이 한 것을 자기들이 직접 검증하는 “감시없는 공시가격제도”가 오늘의 공시제도 참사를 야기했다고 해도 과언이 아니다.
한국부동산원이 산정하는 공동주택 공시가격과 표준주택 공시가격 모두 셀프검증을 하고 있다.
◆전국 지자체는 공시가격 검증센터 설치해야

모든 지자체는 제주특별자치도가 만든 공시가격검증센터를 지자체 산하에 설치해야 “지역의 납세자를 보호하고 제도 건전성을 위한 상호 견제와 감시기능”을 확보할 수 있다.

국토부는 해명자료에서 “건축법상의 공가가 건축물에 해당하므로 선정될 수 있다”고 주장하였다. 그러나 국토부 훈령, 「표준주택의 선정 및 관리지침」에 의하면 “공가”는 “대표성, 중용성, 안정성”을 위배한다. 따라서 표준주택으로 선정되면 안되는 것이다.
표준주택은 인근 주택들을 대표하는 것이어야 한다는 것이 “대표성”이며, 인근주택들 중에서 가장 많이 있는 유형이어야 한다는 것이 “중용성”, 용도가 계속 유지될 것으로 판단되어야 한다는 것이 “안정성”임(국토부 훈령 제1360호 표준주택의 선정 및 관리지침 제10조 2항 가목, 나목, 다목)

공가주변의 주택들이 모두 공가라면 “대표성”이 있다고 할 것이나 그렇지 않았다. 또한 해당 마을에서 제일 많은 주택유형이 “공가”도 아니었으니 “중용성”도 만족되지 않는다. 나아가서 “공가”는 언제든지 그 용도가 바뀔 수 있으므로 “안정성”도 없다. 이런 이유로 “공가”는 표준주택으로 선정되어서는 안 되는 것이다.

또한 「표준주택의 선정 및 관리지침」에서는 공가를 표준주택으로 선정하면 안된다고  규정하고있다. 즉 동 지침 제 11조  ①의 1호 다목에서는 “개·보수, 파손 등으로 감가수정시 관찰감가를 요하는 단독주택”은 표준주택에서 반드시 제외되어야 한다고 명시하고 있다.
◆전문성 부족인가, 준법정신 부족인가

토부는 자신들이 만들고 공표한 “표준주택의 선정 및 관리지침”을 전혀 이해하지 못하고 있다. 이는  “공시가격 오류”의 근본원인이 “전문성”의 부재 때문임을 의미한다.

만약 국토부가 알고도 해당 지침을 지키지 않고 있다면 이는 “책임을 방기”하는 것이며, 법률을 준수할 의무를 공공이 앞장서서 지키지 않고 있다는 것이 된다.
◆국토부는 한국부동산원의 잘못은 감추고 지자체에 책임전가

국토부는 해명자료에서 “공가가 건축물에 해당하므로 선정될 수 있다”고 주장하며 ‘개별주택 가격 조사· 산정지침’을 근거로 들고 있다. 그러나 국토부가 공시권한을 가지고 있는 표준주택과 지자체가 공시권한을 가지고 있는 “ 개별주택 가격 조사· 산정 지침”은 아무런 관계가 없는 바, 이는 국토부의 책임을 지자체로 전가하려는 불순한 의도이다.

공가의 표준주택 선정이 정당화되려면, “국토부 훈령 제1360호, 표준주택 선정 및 관리지침”에 근거하거나 혹은 한국부동산원이 표준주택 조사· 산정시 근거하는 “표준주택 조사· 산정 업무요령”에 근거하여야 한다.  그러나 국토부는 그렇게 하지 않고 전혀 관계없는 “개별주택 가격 조사· 산정 지침”을 근거로 제시하였다.

이는 표준주택 공시가격 관련 권한은 국토부가 가진 상태에서 아무 권한이 없는 지자체에 책임만 전가하기 위한 불순한 의도로 해석될 수 밖에 없다.

만약 그런 의도가 아니라면, 국토교통부의 해명자료에 근거해볼 때 국토부는 국토부가 만든 1)「표준주택의 선정 및 관리지침」을  이해못하고, 2)「개별주택 가격 조사· 산정지침」과  「표준주택 조사·산정 업무요령」을 구별하지 못하며, 더 나아가서 3)표준주택과 개별주택을 구별하지 못하여 4)표준주택과 개별주택의 조사· 산정 주체가 누구이며, 공시권한이 어디에 있는지 알지 못하는 것으로 판단된다.

이런 전문성 참사상태인 국토교통부에게 더 이상 국민의 재산권을 좌우하는 공시가격 조사· 산정 업무를 맡길 수 없으며, 제주특별자치도를 비롯한 모든 지자체에게 그 권한을 이양할 것을 요구한다.

이에 덧붙여, 국토교통부가 해명자료에서 서귀포시 서홍동 납세자의 지번을 노출한 것에 대해 유감을 표명하는 바이다.

제주특별자치도는 국토부와 한국부동산원의 부실조사 때문에 표준주택 공시가격 오류 피해를 입은 제주도민의 주소가 무분별하게 공공에 노출되는 것을 원치 않았다.  공가나 폐가와 달리 해당 주택은 제주도민이 직접 거주하고 있어 주목의 대상이 될 경우 사생활 침해가 염려된다.

국토부와 한국부동산원은 자신들의 산정근거는 꽁꽁 감추면서도 지역납세자의 주소는 양해도 없이 거리낌없이 공개하는 것을 보니 지역의 납세자는 역시 지자체가 보호하는 것이 타당하다 할 것이다. 

원희룡 도지사는 "현장조사를 철저히 하지 않고 공부에 의존한 채 조사되었으니 표준주택 공시가격은 부실조사된 것"이라며 부실 공시가격을 동결하고 전면 재조사할 것을 재차 촉구하였다. 

이와 더불어 "향후 표준주택이 제대로 선정되고 공시가격이  현장을 충분히 반영할 수 있도록 별도의 검증체계를 강화하여 제주도민의 재산권 침해를 방지하는데에 도정의 역량을 총 집중하겠다"라고 말했다.